Распространят ли льготную ипотеку на вторичный рынок жилья

В кабмине не исключают, что в ближайшее время на рынке готового жилья может появиться льготная ипотека, которая сейчас на вторичке не действует.  Зампредседатель кабмина Марат Хуснуллин уже обмолвился об этом. Если такое произойдет, то льготные кредиты на вторичном рынке можно считать своего рода знаковым моментом для рынка российской недвижимости. Ведь во все предыдущие годы подобные предложения не встречали одобрения в высоких кабинетах. Но в нынешних сложных условиях, в которых оказался российский рынок жилья, такого развития событий нельзя исключать.

Центробанк сейчас планомерно снижает ключевую ставку и уже спустил ее с 20% до 14%. Соответственно, и кредиты, которые берутся на приобретение нового или готового жилья, становятся дешевле для покупателей. Более того, льготная ипотека под 12% годовых, которую ввели в марте, фактически не заработала.

Таким образом, льготные ипотечные кредиты с 1 мая выдают уже под 9% годовых. Мониторинг ситуации займет примерно один-два месяца, в крайнем случае, он продлится до осени. Но если льготная ипотека под 9% не заработает и не оживит рынок, нельзя исключать того, что ставка будет снижена до 7,5-8%.

Вопрос еще не решен окончательно, но вокруг него идут серьезные дискуссии. И это неслучайно — ведь новостройки и готовое жилье взаимосвязаны. Очень часто приобретение квартиры в недавно возведенном доме зависит от продажи уже имеющейся в собственности квартиры. При «провисании» вторички, проблемы обязательно начинаются и на рынке новостроек.

Ажиотаж на рынке готового жилья прошел

Сразу после окончания острой фазы пандемии вторичный рынок был «разогрет», что называется, донельзя. Покупатели на рынке готового жилья буквально сметали все, включая даже неликвидные варианты, и не особенно обращали внимания на завышенные иногда цены. Можно сказать, что это был стопроцентный рынок «продавца», а потенциальные покупатели постоянно конкурировали друг с другом.

Причем, эта конкуренция доходила до такой степени, что зачастую сами покупатели инициировали покупку квартир по стоимости выше, чем заявил сам продавец. Таким образом, многие авансированные объекты в итоге уходили другим покупателям, которые предлагали собственникам, как на стихийном аукционе, цену на 150-250 тыс. рублей выше изначальной цены продажи.

Но через некоторое время ажиотаж схлынул, покупателей стало меньше, но продавцы при этом остались с завышенными ценовыми ожиданиями. И сейчас, когда вторичный рынок на фоне политических и экономических проблем немного «провисает», а количество сделок сокращается, продавцы не сбавляют цены, ожидая, что их лоты найдут своего покупателя именно по той цене, которая была заявлена в самом начале. Правда, по словам экспертов, сейчас вторичный рынок постепенно оживает, покупатели приходят в себя. Помочь разрешить благополучным образом эту ситуацию может как раз распространение льготной ипотеки на вторичный рынок.

У этих планов, которые в ближайшем будущем могут стать реальностью, есть как аргументы за, так и аргументы против. И о них нельзя не сказать.

Аргументы за льготную ипотеку на вторичном рынке

• цена 1 кв. м на вторичке обычно ниже, чем в новостройке. По этой причине сумма выплат по льготному ипотечному кредиту будет меньше, чем на первичном рынке;

• если семейный бюджет не позволяет взять льготный ипотечный кредит на квартиру в новостройке, то хорошим выходом станет приобретение жилья на вторичном рынке — в том же районе, но меньшего метража;

• исключены проблемы с долгостроями или нарушением сроков сдачи объекта;

• в приобретенной с помощью льготной ипотеки квартире можно сразу жить, а ремонт делать по мере необходимости.

Аргументы против льготной ипотеки на вторичном рынке

• история квартиры требует гораздо более тщательной проверки, чем жилье в новостройке;

• выбор лотов на вторичном рынке ограничен;

• довольно часто в квартирах на вторичном рынке проводят неузаконенные перепланировки. Проверка этого занимает дополнительное время.

Что, скорее всего, будет?

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что рано или поздно льготная ипотека все-таки будет распространена на вторичный рынок жилья. Это подсказывает сама логика развития отечественного рынка и поддержания должного уровня продаж. Вопрос только в том, когда ее введут. Если опоздать с этой мерой, то российский рынок может потерять темпы своего развития и откатиться на несколько лет назад. И на возвращение на прежние позиции в плане темпов продаж и количества сделок уйдет продолжительное время.

Как это повлияет на вторичный рынок

В случае введения льготной ипотеки на рынке готового жилья, вторичка обязательно оживет, а количество продаж увеличится до прошлогодних значений. Покупательского бума, похожего на тот, что был зафиксирован после окончания острой фазы пандемии, конечно, не будет. Но продаж станет значительно больше — в этом нет никаких сомнений. И самый главный вопрос — когда этот полезный механизм льготной ипотеки распространится на вторичное жилье.