Что такое титульное страхование недвижимости

Что такое титульное страхование недвижимости

При рассмотрении заявки на ипотеку обычно банки рекомендуют оформить несколько видов страховок. Один из них – титульное страхование объекта. Именно он чаще всего вызывает вопросы у заемщика. Мы разберемся, когда требуется страховать титул и можно ли от этого отказаться.

Что включает страхование ипотеки

Нередко банки предлагают комплексную услугу страхования кредита под залог приобретаемой недвижимости. Даже в этом случае они обязаны проинформировать клиента, что в нее входит. Обычно это три вида страховок:

1. Жизни и здоровья заемщика. Кредитная организация пытается обезопасить себя от потерь на случай утраты клиентом трудоспособности или его смерти. Необходимость этого вопросов не вызывает, поскольку сумма запрашивается довольно крупная.

2. Имущества. Страхуется сам объект, приобретаемый в ипотеку. В этом заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Будет очень обидно, если объект погибнет до того, как владелец закроет кредит.

3. Титула. Страховка компенсирует убытки в случае потери права собственности на объект. Такая трактовка не совсем понятна: клиент сомневается в том, за что именно он платит.

Для разъяснения этого загадочного компонента ипотечного страхования нужно выяснить, почему право собственности может быть утрачено и чем это чревато для заемщика.

От чего защищает страхование титула

Человек приобретает квартиру и становится ее собственником, а соответствующее право у продавца прекращается. Однако при наличии законных оснований сделку можно признать недействительной. Обычно это происходит, если при проверке юридической чистоты были упущены важные нюансы:

• ограничение или лишение продавца дееспособности;

• подтвержденная решением суда его невозможность осознавать значение собственных действий и их последствий;

• отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на проведение сделки при наличии в квартире доли несовершеннолетнего;

• отсутствие нотариально удостоверенного согласия мужа / жены продавца на отчуждение объекта, если он был нажит в браке и является совместной собственностью супругов;

• наличие прямого запрета на продажу объекта (арест имущества, банкротство продавца);

• нахождение продавца под влиянием угрозы или насилия в момент совершения сделки;

• мнимость сделки купли-продажи (например, реализация имущества с целью предотвращения включения его в конкурсную или наследственную массу);

• притворность этой сделки (например, занижение продажной цены в договоре с целью избежать уплаты НДФЛ).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, обе стороны недействительной сделки обязаны возвратить друг другу полученное. То есть продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Но на практике изъять квартиру гораздо проще, чем деньги, которые можно потратить за один день. Получается, что жилье у покупателя отберут, а получит ли он деньги назад – большой вопрос. На этот случай и проводится страхование: заемщик и банк смогут выйти из этой ситуации без потерь.

Что такое титул

С содержанием титульного страхования мы разобрались. Но от него часто отвлекает само название – отсюда и недопонимание смысла. Гражданский кодекс не дает определения, что такое титул. Для цивилистов это довольно интересный объект исследования: трактовкам термина посвящены многочисленные научные работы.

В целом они сходятся во мнении, что титул – это вещно-правовая конструкция, выступающая законным основанием субъективного права. Это может быть право:

• собственности;

• хозяйственного ведения;

• оперативного управления;

• пожизненного наследуемого владения;

• бессрочного пользования.

Однако заключение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться только с его собственником. У покупателя тоже возникает право собственности. Поэтому, когда мы говорим о титульном страховании, под титулом подразумеваем только право собственности. Соответственно, страховым риском и страховым случаем здесь является утрата права собственности.

Можно ли отказаться от страхования титула

Необходимости в нем нет при покупке квартиры на первичном рынке. Если застройщик ведет свою деятельность на законных основаниях (а это легко проверить), риск признания договора долевого участия недействительным близок к нулю.

На вторичном рынке, напротив, опасностей много. Из открытых источников можно получить сведения только о наличии или отсутствии запрета на продажу квартиры или дома. Добросовестный продавец по запросу покупателя предоставит документы, подтверждающие:

• семейное положение;

• дееспособность;

• вменяемость.

Однако обязать его их предъявить никто не может. А мотивы продажи проверить и вовсе не возможно: вряд ли продавец признается, что ему угрожают. Поскольку предусмотреть все заранее невозможно, отказываться от титульного страхования не стоит.

Тем не менее в большинстве банков обязательными являются только страхование жизни и имущества. От титульного отказаться разрешают – при условии увеличения процентной ставки.