Как ремонт влияет на оценку стоимости квартиры

Квартиру с ремонтом продать проще. Многие владельцы считают, что стоимость объекта увеличивается на сумму затрат, ушедших на его отделку. Это подталкивает их вкладывать средства, которые на практике не всегда окупаются. Мы расскажем, когда ремонт важен для успешной продажи квартиры, а когда он оказывается лишним.

Эмоционально и рационально

Недвижимость – это товар, при покупке которого эмоциональный подход сочетается с рациональным. Квартира должна понравиться покупателю, тогда он начнет подсчитывать, выгодным ли окажется приобретение. Без эмоциональной составляющей выбирают только инвесторы.

К определению необходимости в принципе ремонта квартиры на продажу стоит подойти с позиции чувственного восприятия. Задайте себе вопросы:

1. Какие впечатления она вызовет у потенциального покупателя в нынешнем состоянии?

2. Что нужно сделать, чтобы эти впечатления скорректировать?

3. Удастся ли этого добиться иными способами?

Если продавец приходит к выводу, что ремонт неизбежен, пора взглянуть на ситуацию рационально. Теперь предстоит выяснить:

1. За избавление от каких работ покупатель готов доплатить?

2. Какие работы выполнять бессмысленно?

3. Как сэкономить на обязательных работах?

Определившись с примерными ответами, можно приступать к составлению сметы. Итоговая сумма точно окажется скромнее, чем если делать ремонт без цели.

Когда ремонт в квартире обязателен

Есть ситуации, когда без обновления отделки покупателя не привлечь. Либо квартира будет продаваться очень долго, либо придется делать значительные скидки. Исходя из практики, в первую очередь это относится к объектам, где долго жили пожилые люди и где случались бедствия.

В первом случае дело – не только в непопулярности «бабушкиного ремонта». Эта категория владельцев, как правило, подолгу не обновляет отделку, и она несет на себе следы многолетнего проживания. Покупателей такие квартиры отталкивают даже запахом.

Ремонт в них понадобится преимущественно косметический. Однако для надежности стоит проверить проводку и сантехнические коммуникации, которые за десятилетия могли обветшать. 

Во втором случае свежей отделкой дело может не ограничиться. Пожар, затопление, взрыв бытового газа – все это оставляет внушительные нелицеприятные следы. Квартире может потребоваться:

• замена окон и дверей;

• полная замена инженерных коммуникаций (труб, батарей);

• прочистка вентиляционного канала;

• перекладка межкомнатных перегородок;

• оштукатуривание поврежденных поверхностей.

Покупатели не захотят приходить на пепелище или на руины: там просто нет условий для жизни. Поэтому затраты на ремонт в этой ситуации оправданы.

Нужен ли покупателю ремонт

Для отдельных категорий покупателей законченный ремонт в приобретаемой квартире имеет решающее значение:

1. Ипотечники. Они ограничены в средствах, ежемесячно несут крупные расходы на погашение кредита. На ремонт у них нет денег.

2. Покупатели по альтернативной сделке. Они только что продали старое жилье и должны сразу же въехать в новое. На ремонт у них нет времени.

3. Сторонники концепции «заезжай и живи». Независимо от возможностей, делать ремонт у них нет желания.

Покупатели жилья стандарт- и эконом-классов чаще полагаются на предыдущих хозяев в вопросах отделки, чем в бизнес и элит-классах.

Влияют и психологические особенности сегментов целевой аудитории. Люди постарше в большей степени склонны обустраиваться сами, чем молодежь. Женщины скорее предпочтут переделать все под свой вкус, чем мужчины. Семейные покупатели с большей вероятностью, чем одинокие, захотят подобрать чистовые материалы самостоятельно из соображений гигиены.

Когда необходимость ремонта сомнительна

По статистике, квартиру с ремонтом возрастом до 5 лет можно легко продать безо всяких переделок. За этот срок материалы не успевают сильно износиться физически и устареть морально. После генеральной уборки такой объект можно представлять покупателю.

Если отделка не обновлялась дольше, ее состояние ухудшается. На напольных покрытиях появляются потертости, а обои отстают или в некоторых местах выцветают. Здесь нужно объективно оценить, значительно ли эти дефекты влияют на восприятие.

Тем не менее обновление ремонта в большей степени влияет на скорость продажи квартиры, чем на стоимость. Максимум удается повысить ее на сумму, вложенную в отделку. Но выгоды продавца в этом случае нет: он просто выходит в ноль. Да и затраченного на ремонт времени ему никто не компенсирует.

Чего точно делать не нужно

Иногда владельцы, надеясь продать квартиру подороже, стремятся сделать капитальный ремонт. Он обойдется в сотни тысяч рублей (нередко затраты приближаются к миллиону), но в итоге не окупится. Поэтому совершенно не нужно:

• штукатурить стены и потолок;

• заливать пол;

• перекладывать стены (если они не повреждены);

• сооружать гипсокартонные конструкции;

• переделывать проводку под евростандарты.

Даже если покупатель готов доплатить за свежую отделку, то, что находится под ней, его мало интересует. Он не будет отрывать обои и выяснять, есть ли там грунтовка, шпаклевка, штукатурка и бетоноконтакт или только газетка в лучших советских традициях. Поэтому от черновой отделки лучше воздержаться. 

Заключение

Ремонт квартиры на продажу оправдан, если ее состояние может оттолкнуть потенциального покупателя. Важно помнить, что свежая отделка – это чаще рекламный ход, располагающий клиента к объекту, но не повышающий его стоимость.

Для пробуждения симпатии к квартире вполне достаточно:

• переклеить обои;

• покрасить потолок;

• заменить поврежденный ламинат или линолеум;

• установить новые плинтусы (особенно если в доме жили животные);

• обновить затирку между плиток (саму плитку не перекладывать);

• поставить новые смесители;

• заменить разбитую сантехнику.

Не стоит выбирать дорогие материалы – за них покупатель доплачивать не будет. 

Не оправдает себя и разработка дизайн-проекта. Достаточно сдержанного универсального стиля, иначе придется месяцами ждать «того самого» покупателя, чей экстравагантный вкус совпадает со вкусом хозяина-оригинала.