Логотип
8 (495) 128-08-40

Можно ли продать квартиру в ипотеке

939 6 мин.

Вокруг квартир, приобретенных за счет кредитных средств, ходит множество заблуждений. Некоторые даже считают, что они не принадлежат своим владельцам. На самом деле это не так. На вторичном рынке право собственности возникает с момента регистрации договора купли-продажи, на первичном – после ввода объекта в эксплуатацию. 

Ипотека – это лишь обременение. Однако и оно не препятствует продаже. Кредит можно выплачивать до 30 лет. Не исключено, что за это время возникнет необходимость реализовать объект. Эксперты BuyBuyHouse расскажут, как это сделать.

Что значит «обременение»

Ипотека, согласно статье 2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ, призвана обеспечить выполнение обязательства (в нашем случае – перед банком по кредитному договору). Отсюда следуют такие важные обстоятельства:

  1. У покупателя возникает право собственности. Перед продавцом он с помощью банка свои обязательства выполнил в полном объеме.

  2. Ипотека – это обеспечение, а не исполнительное действие. Это гарантия банка, а не способ взыскания.

  3. Собственник пользуется квартирой без ограничений, в том числе для извлечения прибыли. Пока он вносит платежи по кредиту, банку объект неинтересен.

Возможность отчуждения квартиры, находящейся в ипотеке, закреплена в статье 28 Федерального закона №102-ФЗ. Единственное условие – залогодержатель (в данном случае – банк) должен дать на это согласие.

Как происходит продажа квартиры в ипотеке

Поскольку расчеты по договорам купли-продажи производятся разными способами, в нашей ситуации тоже возможно несколько вариантов действий:

  1. Продавец сам погашает свою ипотеку досрочно. Вариант удобен, если оставшаяся сумма долга – небольшая.

  2. Новый покупатель платит наличными. Фактически он гасит кредитный долг продавца с целью снять обременение. После этого банк из правоотношений выбывает.

  3. Новый покупатель тоже берет ипотеку. Если он успешно проходит проверку платежеспособности, производится замена должника по первоначальному кредитному договору.

Бывает, что продажа квартиры происходит по инициативе банка. Это случается, если владелец утрачивает платежеспособность и накапливает значительный долг по ипотеке. Продажа объекта банком финансово более выгодна, чем реализация с торгов через ФССП.

Досрочное погашение: как реализовать

Если выбран вариант с погашением ипотеки до продажи квартиры, участие покупателя исключено. Заемщику лишь нужно внести оставшуюся сумму: из личных накоплений, взять потребительский кредит или одолжить у близких. В любом случае после продажи квартиры удастся быстро рассчитаться по образовавшемуся долгу.

После досрочного погашения кредита необходимо:

  • получить справку об отсутствии задолженности;

  • посетить вместе с сотрудником банка МФЦ для снятия обременения;

  • получить новую выписку из ЕГРН, где не будет упоминания об ипотеке.

Преимущество такого варианта – простота последующего заключения сделки купли-продажи. Согласие банка здесь не требуется, потому что к моменту заключения договора он перестанет быть залогодержателем. К тому же, когда нет ипотеки, круг потенциальных покупателей расширяется. Можно выбрать наиболее выгодное предложение.

Недостаток заключается в том, что не всегда есть возможность собрать нужную сумму для досрочного погашения. При наличии ипотеки потребительский кредит могут не выдать, поэтому заемщиком по последнему лучше стать родственнику.

Погашение ипотеки за счет покупателя: как реализовать

Более сложный вариант, увеличивающий время проведения продажи. Здесь можно пойти двумя путями. Первый – если остаток по ипотеке невелик. Тогда достаточно заключить с покупателем соглашение о задатке и полученными деньгами погасить кредит. После этого останется снять обременение – и можно заключать договор.

Второй путь выбирают, если остаток долга – достаточно большой. В этом случае меняется порядок действий:

  1. Продавец и покупатель заключают договор, включив в него условие отложенной регистрации перехода права.

  2. Покупатель передает продавцу сумму, соответствующую полной стоимости квартиры.

  3. Продавец досрочно погашает ипотеку и снимает обременение.

  4. После снятия обременения продавец и покупатель подают договор на регистрацию в Росреестре.

Преимущество такого варианта усматривается с позиции продавца, у которого нет свободных денег для досрочного погашения ипотеки по первому сценарию. К тому же нет необходимости получать разрешение банка. 

Недостаток проявляется в том, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Хотя при качественном юридическом сопровождении риски можно минимизировать, люди опасаются столь сложных решений.

Замена заемщика: как реализовать

Этот вариант выбирают, когда досрочно погасить ипотеку нет возможности ни у одной стороны. Покупателю тоже нужен кредит. Без участия банка сделку не провести, поскольку квартира так и остается предметом залога. 

Начинать процедуру нужно до заключения договора купли-продажи, поскольку нет гарантии, что сделка в итоге состоится. Порядок действий должен быть следующим:

  1. Уведомление банка о намерении продать квартиру и заменить заемщика.

  2. Подача покупателем документов, как при обычной заявке на кредит.

  3. Проверка банком платежеспособности покупателя.

  4. При условии успешного прохождения этой проверки – замена кредитора, которая происходит одновременно с заключением договора купли-продажи. 

Если покупатель требованиям банка не удовлетворяет, еще не все потеряно. Можно попробовать рефинансировать кредит в другой организации и уже там перевести долг.

Преимущество этого варианта – отсутствие необходимости искать крупные суммы на досрочное погашение кредита. Получается, что квартира продается вместе с ипотекой. Недостатком видится риск неодобрения нового заемщика.