Почему не стоит бояться недвижимости с торгов по банкротству физлица

195 6 мин.

В последние два года цены на жилье в России растут высокими темпами, но спрос пока не уменьшается. Большую роль в развитии рынка играет льготная ипотека, с помощью которой можно приобрести квартиру или дом под не самый высокий процент. А вот на вторичном рынке пока нет такого инструмента как льготная ипотека, что закрывает многим желающим приобрести уже готовое жилье путь к такой покупке. 

Во многом по этой причине набирает популярность приобретение жилья на торгах, где реализуется недвижимость, которая принадлежала лицам, признанным банкротами. Однако в работе с такими объектами важно не только уметь грамотно выиграть лот, но и экспертно подойти к его выбору и проверке. 

До 2015 года на таких торгах продавалась недвижимость только юридических лиц. Но затем вступили в силу поправки в федеральный закон №127 «О банкротстве», которые касались физических лиц.  После этого стала возможной покупка недвижимости, которая принадлежала банкротам-физлицам. 

Разбираемся, в чем плюсы и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству физлица. Мы также поделимся примерами из практики компании BuyBuyHouse, которые объяснят, почему, квартиру, ранее приобретенную физлицом с торгов, должны проверять на юридическую чистоту настоящие профи.

Что такое торги по банкротству

Торги по банкротству — это процедура электронных торгов. В рамках аукциона распродается имущество юридических или физических лиц, которые были признаны банкротами. 

Например, человек имеет задолженность перед банком или физлицом, не может расплатиться по долгам, потому и проходит через процедуру банкротства. Продажа его имущества, к примеру недвижимости, производится с целью погашения возникшей задолженности. Даже на торгах недвижимость принадлежит банкроту, от его имени его реализует на специальных электронных площадках арбитражный управляющий.

В настоящее время в России существуют более 60 (8 федеральных и более 50 коммерческих) специализированных площадок, на которых проводятся подобные имущественные торги.

Как оценивают недвижимость, выставляемую на торги

Перед тем, как квартира или иная недвижимость выставляется на торги по банкротству, проводится специальная процедура — оценка рыночной стоимости, итогом которой становится отчет об оценке. Кредитор (залоговый кредитор) может инициировать процедуру оценки имущества, но это прописано в законе и этим обязан заняться сам финансовый управляющий. После этого арбитражный (конкурсный) управляющий утверждает положение о реализации имущества и указывает начальную цену лота. Затем залоговый кредитор утверждает это положение и на его основании производятся торги. 

Отдельно стоит сказать и об управляющем. Он всегда состоит в СРО (саморегулируемой организации) и его ответственность застрахована. При этом СРО также несет ответственность за действия управляющего, что является еще одним фактором, влияющим на безопасность покупки квартиры с помощью торгов по банкротству.

Надо заметить, что именно с утвержденной управляющим и кредитором цены и начинаются торги по продаже подобной недвижимости. 

Важно знать, что начальная цена лота может быть оспорена только до самих торгов и только одним из участников процедуры (финансовый управляющий, должник или залоговый кредитор), если их несколько. Третье лицо не имеет никакого права оспаривать начальную цену продаваемого с торгов жилья — ни до, ни после торгов.

Поэтому страхи и сомнения потенциальных покупателей, что после окончания торгов начальную цену недвижимости может кто-то оспорить, совершенно безосновательны. 

Как показывает практика, электронные торги по банкротству всегда проводятся с соблюдением всех правил, никого безосновательно от них не отстраняют, побеждает тот, кто предложил самую большую цену, а сами торги проводят четко в указанные сроки. По этой причине статью 449 Гражданского кодекса, на основании которой результаты торгов признаются недействительными, здесь применить крайне сложно.

Процедура покупки недвижимости с торгов по банкротству

  • изучение и выбор площадки, на которой реализуется недвижимость, принадлежавшая банкротам и выставленная на торги;

  • получение квалифицированной электронной подписи, без которой участие в торгах невозможно, ведь они проходят только в электронном виде. Электронная подпись представляет собой некий набор символов, с помощью которого человека можно идентифицировать. Ее записывают на специальный носитель;

  • регистрация с помощью квалифицированной электронной подписи для участия в торгах;

  • предоставление пакета документов: копии паспорта, ИНН, заявления на участие в торгах;

  • выбор лота и подача заявки на участие. Для этого надо внести аванс и предоставить на площадку чек, подтверждающий внесение необходимой суммы. Эта сумма возвращается в том случае, если на торгах лот приобрел другой покупатель;

  • участие в торгах. Здесь все просто — организаторы торгов устанавливают определенный «шаг» и промежуток времени, в течение которого можно его сделать. Победителем торгов считается тот, кто последним назвал цену;

  • получение через личный кабинет и заполнение протокола, а также удостоверение его своей электронной подписью;

  • внесение всей суммы и регистрация права собственности.

Какие квартиры можно приобрести на торгах

В большинстве случаев на торги выставляются квартиры массовых сегментов — эконом- и комфорт-класса. Но иногда попадается жилье бизнес- или премиум-класса. Такие лоты всегда вызывают повышенный интерес потенциальных покупателей — ведь начальная цена таких лотов может быть очень привлекательной.

Именно поэтому часто такие лоты покупают для последующей перепродажи. В этом случае конечному покупателю совсем нечего бояться. Мало того, что с объектом работает профессиональный арбитражный управляющий, так еще квартиру в дальнейшем проверяет штат юристов компании. Как, например, в случае с объектами, которые реализуем мы на BuyBuyHouse в рамках одного из направлений компании.

Что необходимо проверить при покупке квартиры на торгах

Допуск квартиры к торгам по банкротству — это уже определенная гарантия ее юридической чистоты. По существующим правилам, на торгах не может оказаться, например, квартира с сомнительной историей или с какими-либо неприятными сюрпризами. 

Эксперты утверждают, что, если недвижимость выставлена на торги, значит, все в порядке, можно приступать к процедуре ее приобретения. А все необходимые документы уже проверены юристами.

Однако в любом правиле бывают исключения. Поэтому юридический отдел BuyBuyHouse досконально проверяет каждый выбранный лот, чтобы в последующем клиент избежал неприятных процедур и траты времени. Иногда дела бывают сложные и запутанные, но нашим юристам всегда удается докопаться до сути.

Как юристы BuyBuyHouse проверяют объекты недвижимости

В прошлом году команда изучала объект по делу о банкротстве №А41-82744/20. Внешне все выглядело благополучно - квартира, общей площадью 57,4 кв. м., состоящая из трех комнат, расположенная в городе Щелково. Цена немногим более 4 млн рублей выглядела привлекательной. Однако, при проверке документов выяснилось, что в квартире прописана несовершеннолетняя дочь должника, являвшегося собственником квартиры. 

Также у собственника была еще жена в США, которая тоже должна была быть осведомлена о сделке. Фактически, данные обстоятельства не мешали проведению торгов – дочь в последствии можно было выписать на основании права собственности и решить вопрос с женой. Но это риски и затраты, которые легли бы на будущего клиента BuyBuyHouse. Поэтому от покупки лота было принято решение отказаться.

А вот лот по делу №А40-262663/2020 привлек внимание своей лояльностью должника. Он не только имел юридически чистый объект, но и сам инициировал собственное банкротство. Поэтому активно содействовал процедуре. В результате объект был приобретен BuyBuyHouse и оперативно продан конечному клиенту по выгодной цене.

Главные причины для покупки недвижимости на торгах по банкротству

Первая причина — это возможность купить, например, квартиру по менее высокой цене, нежели на вторичном рынке, а через какое-то время перепродать ее другому человеку. Эта сделка ничем не отличается от обычной сделки по купле-продаже жилья и не несет никаких рисков ни для одной из сторон. На такой перепродаже иногда можно неплохо заработать, в том числе и конечному покупателю — ведь на торгах по банкротству вполне реально приобрести недвижимость на 20–25% дешевле, чем на вторичном рынке.

Вторая причина — для личного пользования. В качестве примера можно привести ситуацию, когда у человека не хватает денег на приобретение недвижимости на вторичном рынке по существующим ценам. И в этом случае покупка квартиры с торгов с хорошей скидкой — хороший выход из непростого положения.

Третья причина — иногда квартиру на торгах по банкротству приобретают не для себя, а для третьих лиц. В этом случае комиссионные после перепродажи таких лотов уже оговорены.

Плюсы покупки недвижимости с торгов по банкротству у команды BuyBuyHouse

Первый и главный плюс такой покупки — это прозрачность сделки. Вероятность того, что на торги попадет непроверенный лот, чрезвычайно мала (но существует, поэтому эксперты BuyBuyHouse сами проверяют каждый лот). Участники торгов защищены действующим российским законодательством.

Второй плюс — это возможность приобрести недвижимость по привлекательной цене, которая в некоторых случаях может быть намного ниже среднерыночной. 

Третий плюс — это всестороння проверка юристами BuyBuyHouse реализуемой квартиры. Иными словами, неприятные сюрпризы и «подводные камни» в дальнейшем попросту исключены.