На рынке выросла популярность альтернативных сделок: что будет дальше

135 4 мин.

После того как Центробанк поднял ставку до 20%, вторичный рынок серьезно притормозил. В марте сделки еще заключались по инерции, а в апреле, по словам экспертов, их стало значительно меньше. И даже последующее снижение регулятором рынка ставки до 11% и даже 9,5% пока что не помогло исправить ситуацию. В мае на вторичке не только сделок было мало, но и цены немного пошли вниз.

Более того, на вторичном рынке появилась новая тенденция. Если раньше альтернативные сделки были редкостью, то теперь их доля в общем количестве существенно возросла. В течение лета, по прогнозам специалистов, именно альтернативные сделки будут превалировать на рынке готового жилья.

Разбираемся, что такое альтернативная сделка и когда ситуация на рынке изменится опять в сторону чистой покупки или продажи жилья.

Что такое альтернативная сделка

При проведении обычной сделки на рынке готового жилья покупатель платит деньги за квартиру или дом, а продавец получает их. И все, сделка завершена. Альтернативные же сделки несколько сложнее, в них обычно участвуют более двух человек и образуется своеобразная «цепочка».

Как правило, в альтернативных сделках участвуют минимум три стороны. Это покупатель и одновременно продавец, который продает свое жилье и вместо него приобретает себе другое. Второй участник подобных сделок — это покупатель, который приобретает жилье у продавца-покупателя. И третий участник — продавец, у которого продавец-покупатель приобретает готовое жилье.

Альтернативная сделка требует намного больше усилий, нежели обычная процедура продажи и покупки жилья. Но если у покупателей дефицит наличных денежных средств, как сейчас, то этот вид сделки — неплохая замена, которая позволяет рынку вторичного жилья не застопориться и продолжать функционировать.

При этом важно помнить, что в действующем российском законодательстве нет такого определения как «альтернативная сделка». Такое название данная процедура получила от риелторов и других участников рынка. По формальным признакам альтернатива очень похожа на прямую продажу, но именно из большего количества участников, не имеет с прямой продажей ничего общего. Тем более что цепочка может быть и пять, и даже десять человек.

Виды альтернативных сделок

На современном российском рынке жилья существует несколько видов альтернативных сделок.

  • Первый вид альтернативы — сделка с доплатой при неравноценном обмене. Например, человек продает свою квартиру, а вместо нее приобретает более дорогую, доплачивая при этом деньги. Или же наоборот — реализует свою квартиру на рынке, а потом покупает менее дорогое жилье, а оставшуюся от продажи сумму тратит на себя. Эксперты рынка замечают, что сейчас именно такой вид альтернативной сделки стал наиболее популярным.

  • Второй вид альтернативы — обычный съезд или разъезд. Здесь речь идет об обмене нескольких небольших квартир на одну большую или наоборот, отдача нескольких маленьких квартир в обмен на квартиру больше площади. Например, две двухкомнатные квартиры меняются на большую трехкомнатную или небольшую четырехкомнатную. Естественно, что вся сделка проводится через куплю-продажу, но при цепочке покупателей и продавцов это дает основание называть ее альтернативной.

  • Третий вид альтернативы — равноценный обмен. Например, покупатель продает свою двухкомнатную квартиру за 12 млн рублей, а потом приобретает также двухкомнатную квартиру за те же деньги, но в другом районе. Это самый редкий вид сделок, очень редко встречаются люди, которые продают и покупают жилье по одной и той же цене.

Плюсы альтернативной сделки

При альтернативе иногда можно приобрести жилье по цене, немного ниже рыночной. Дело в том, что в многоступенчатых сделках продавцы часто снижают цену, чтобы все двигалось быстрее и не сорвалось.

Продавец имеет возможность не только приобрести жилье, но и получить свободные деньги. Это относится к случаям, когда человек реализует на рынке дорогую квартиру, а приобретает более дешевую.

Минусы альтернативной сделки

Один из главных минусов альтернативной сделки — это человеческий фактор. Например, один из продавцов не договорился об условиях, к примеру, с конечным покупателем, и тот выходит из сделки. В этом случае вся цепочка рушится, какой бы длинной она ни была, и ничего с этим сделать нельзя.

Во время проведения альтернативы существует риск, что в какой-то момент один из продавцов, если в цепочке есть несколько продаж, неожиданно повысит цену, а это не устроит других участников. Это существенный минус многоходовых сделок с большим количеством участников.

Еще один существенный минус альтернативы — это более длительный срок оформления всей многоступенчатой сделки. Иногда она может растянуться на четыре-пять месяцев, в том время как обычная сделка по продаже вторички занимает не более трех недель.

Когда вторичный рынок вновь вернется к обычным операциям

В сложившихся условиях на вторичном рынке эксперты предполагают, что альтернативные сделки на какое-то время станут одним из основных инструментов сделок. Но уже с осени на вторичке может начаться оживление, а количество обычных сделок будет постепенно расти. Особенно этому будет способствовать дальнейшее понижение Центробанком ключевой ставки.