21 сентября. До и после: как рынок недвижимости отреагировал на частичную мобилизацию?

Сентябрь 2022 года оказал на рынок недвижимости России влияние, сопоставимое с февралем и началом специальной военной операции. Фактически, ситуация до 21 числа и после, — это две совершенно разных рыночных конъюнктуры. Частичная мобилизация внесла свои коррективы в поведение как покупателей, так и продавцов на вторичном рынке и девелоперов на первичном.

Что происходило до 21 сентября

Начало осени принесло сезонное оживление на рынке. ИЖС постепенно наращивал свои позиции, популярностью среди ЦА пользовались услуги «трейд-ин» и льготные программы ипотеки. Вторичный сегмент тоже позитивно начал месяц. Сервис BuyBuyHouse, Инком, НДВ и другие топовые участники ниши фиксировали увеличение спроса от 20% до 40%. После объявления ЦБРФ о снижении ключевой ставки процента до 7,5% эксперты ожидали увеличение ипотечной активности. В целом профессионалы пришли к выводу, что такие решения регулятора вместе с дефляцией ряда товаров (особенно строительных материалов) несут позитивный информационный эффект, добавляют гражданам спокойствия и уверенности в будущем.

Правительство также анонсировало новое решение для малого и среднего бизнеса — промышленную ипотеку. Данный продукт призван заполнить пустующую нишу небольших производств и решить ряд вопросов импортозамещения. Однако, 21 сентября в корне изменило ситуацию.

Что будет происходить в ближайшее время

Эксперты единогласны в своих мнениях — 2–3 недели на рынке недвижимости ожидается штиль. Это фиксируют отделы продаж девелоперов и крупных агентств недвижимости.

Так, с 21 сентября спрос на новое жилье обвалился на 27%. В поиске остались только те клиенты, которые успели уже зайти в сделку (особенно альтернативную) или же которым срочно необходимо изменить условия проживания.

Проблемы наблюдаются и на рынке вторички. С 21 числа продажи на нем упали в среднем на 17%. При этом цены упали от 15% и выше. Особенно в случае срочных продаж в связи с отъездом за рубеж. В связи с этим актуализировались онлайн и дистанционные продажи. Данные услуги становятся популярнее в последние 2–3 месяца, формируют тренд.

Прогнозы и ожидания

После периода адаптации в 2–3 недели рынок ожидает падение цен. Об этом говорят 70% опрошенных в СМИ экспертов. Наибольшее деструктивное влияние испытает первичный рынок. Этот сегмент максимально зависим от ипотеки, которую граждане будут игнорировать в период неопределенности и возможной мобилизации. Ситуацию усугубят и банки. Понимая риск потенциальной мобилизации заемщика, организации будут поднимать первоначальный взнос, минимизировать риски, перекладывать их на девелоперов, усиливать макропруденциальные меры.

Вторичный рынок недвижимости в меньшей степени зависит от ипотеки, но понижение цен ожидать все равно стоит. Реальные цены квартир в сентябре и августе отличались от заявленных в «ЦИАН» и «Авито» в среднем на 15% в минус. Однако существенного снижения можно будет ожидать только на объекты, где важен факт быстрой продажи (при эмиграции, альтернативе). В таких сделках будет важна роль риэлтора-профессионала, который сможет определить эффективную цену в моменте.

 

В случае с «классическими» продавцами, последние могут отложить продажу до лучших времен, как они уже делали в марте и апреле. Среди будущих трендов эксперты точно ожидают рост числа наличных сделок и формирование рынка покупателя, а не продавца.

Вывод

В ближайшее время нас ожидает зона турбулентности. Новые заявления регулятора будут вносить долю эмоций, вызывать неоднозначные реакции рынка. Важно трезво и системно оценивать ситуацию, набраться терпения и подождать 2–3 недели.

По результатам первой половины октября уже можно будет делать первые выводы и изучать аналитику. Ясно одно — сейчас мы живем в то время, когда любые среднесрочные и долгосрочные прогнозы бессмысленны.