Юридическая экспертиза. Истории "проблемных" объектов.

723 6 мин.

Зачем нужно проверять объекты на юридическую чистоту перед покупкой? Истории из нашей практики, которые не очевидны, без оценки и выводов юристов.

Добрый день, дорогие друзья! Все мы прекрасно понимаем, что в сделках с недвижимостью не бывает мелочей. Всегда важна оценка правовых рисков и профессиональное юридическое сопровождение. Зачастую, клиенты, не зная всех тонкостей, опрометчиво считают квартиру юридически «чистой» и не видят для себя возможных рисков. Но есть определенные тонкости, которые требуют более глубоко изучения правовых аспектов покупаемой вами недвижимости. Вот несколько примеров из нашей практики:

1) Квартира была приобретена с использованием ипотеки. Соответственно, она находилась в залоге у банка. На момент продажи квартиры ипотека погашена, мы видим отсутствие обременений (ипотеки в силу закона). Казалось бы, ничего не препятствует сделке. Но у продавца двое детей. Частично или полностью погасить долг перед банком можно при помощи материнского капитала. В связи с этим мы запросили справку из пенсионного фонда о наличии средств маткапитала на счету. Как оказалось, она как раз были потрачены для погашения ипотеки по данной квартире. При использовании этих средств, есть очень важное обязательство - наделить детей долями в данной квартире, что не было выполнено собственником. Соответственно, продажа такой недвижимости влечет за собой большие риски в дальнейшем. В данной ситуации необходимо выделить детям доли в продаваемой квартире, подать документы в органы опеки для получения разрешения на отчуждение квартиры. При этом в новой недвижимости у детей должны быть доли не меньшей площадью.
После совершения всех вышеперечисленных действий, наши клиенты приобрели данную квартиру и были очень благодарны за помощь в столь неизвестных им вопросах.

2) При приобретении приватизированной квартиры мы в обязательном порядке просим собственника/ов предоставить письменный отказ других участников приватизации от своей доли в недвижимости. Если данные отказы не предоставлены, существуют возможность нарушения их прав при приватизации. Соответственно, в дальнейшем может повлечь потерю права собственности у потенциального покупателя. Есть ещё одно условие для покупки приватизированной квартиры. Все прописанные в квартире лица должны быть сняты с регистрационного учёта. Их ещё называют «вечными» жильцами. Это граждане, остающиеся зарегистрированными в квартире в период приватизации и отказавшиеся от своего права в пользу других жильцов. По российским законам, в таком случае они могут бессрочно пользоваться недвижимостью. 

3) К нам обратились покупатели для помощи в сопровождении сделки. Квартира была приобретена продавцом полгода назад. Это сразу насторожило, что квартира продается спустя шесть месяцев после приобретения. Соответственно, мы сделали всевозможные запросы на предмет банкротства и судимости предыдущего собственника, а также запросы по квартире на предмет возможных рисков ее приобретения. Как показала юридическая экспертиза, квартира находится под арестом, а предыдущий владелец под следствием. Квартиру он продал по нотариальной доверенности, уже находясь в местах лишения свободы. Как показывает практика – это возможно, и арест на квартиру наложили уже после продажи, что не совсем правомерно. Фактически такую сделку можно провести после снятия ареста через суд. Однако существуют вероятность, что человек после освобождения потребует признать сделку недействительной. Несмотря на что, что нотариус посещал подсудимого лично и заверял доверенность, в дальнейшем можно признать, что подсудимый находился под давлением или в состоянии аффекта в местах лишения свободы. Чтобы избежать этих риском, мы рекомендовали покупателям отказаться от приобретения данной квартиры.  

4) С первого взгляда продается квартира, которая не вызывается сомнений с юридической точки зрения. Куплена была более 10 лет назад по договору купли-продажи. Все соответствующие документы в оригинальном виде присутствуют. Есть передаточный акт и расписка о полном взаиморасчете, что подтверждает выполнение условий участниками сделки. По запросам квартира не обременена, под арестом не состоит. Однако, квартира приобреталась собственником, когда он состоял в зарегистрированном браке. Соответственно, всё нажитое имущество в браке автоматически становится общей совместной собственностью, за исключением некоторых обстоятельств: между супругами был заключен брачный договор, в котором прописано, что супруг не претендует на совместно нажитое имущество, квартира была приватизирована, подарена или получена по наследству. Так как ни одно из вышеперечисленных обстоятельств в нашем случае не имеет места быть, супруга после смерти мужа должна была вступить в наследство на его часть совместно нажитого имущества. Она этого не сделала. Важно помнить, что  на часть доли супруга могут претендовать другие наследники (дети, родители и т.д.). Так как супруга не вступила в наследство, в дальнейшем возможные наследники супруга могут претендовать на долю в этой квартире и обратиться в судебные инстанции. В связи с этим мы рекомендуем продавцам квартиры оформлять наследство после смерти супруга/и, даже если квартира оформлена не на умершего. А покупателям, в случае невыполнении данного действия, отказаться от приобретения такой квартиры.     

В BuyBuyHouse работают настоящие профессионалы. Мы отдаём себе отчёт, что ошибки в сделках с недвижимостью могут привести к невосполнимым потерям у покупателей.Наши юристы и агенты уже набили шишки за Вас, продавая сотни объектов с разными нюансами.Мы проводим доскональный анализ объектов, прежде, чем браться за его реализацию. Для каждого объекта мы выдаём «Экспертное юридическое заключение об объекте недвижимости», и предоставляем в нём исчерпывающую информацию о недвижимости. Вы можете убедиться в этом сами, скачав заключение об интересующем объекте с сайта.