Проверяем юридическую «чистоту» квартиры

963 7 мин.

Разбираем конкретные шаги и документы, необходимые для проверки квартиры на "юридическую чистоту".

Проверяем юридическую «чистоты» квартиры

После долгих или не очень поисков, Вы определились с тем, какой объект недвижимости будете покупать. Поздравляем. Теперь необходимо проверить квартиру на чистоту. Нет, конечно же, мы имеем в виду чистоту не обычную, а юридическую. Ведь главная цель – обезопасить себя и своё будущее имущество в будущем. Необходимо разбираться в документах и знать, какие из них потребуются для перерегистрации права собственности.

Какие документы проверять в первую очередь

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Или же другие документы, которые также подтвердят права: договор купли-продажи/дарения/мены.

Смотрим внимательно на свидетельство: бумага с гербом, порядковый уникальный номер, никаких изъянов (надписи, рисунки, повреждения). В документе можно найти ФИО собственника, серия, номер паспорта плюс прописка, адрес и площадь квартиры. Там же указано, есть ли какие-то обременения на объект. И помните, что последний пункт актуален только в момент выдачи этого свидетельства, а что было после – нуждается в дополнительной проверке. 

С 15 июня 2016 вместо свидетельства, покупатель получает выписку из ЕГРН — бумагу, которая описывает, кому именно принадлежит объект. Но выданные до этого времени свидетельства  классического вида сохраняют юридическую силу. Поэтому не нужно сразу расторгать сделку, если покупатель не сможет показать вам его.

2. Паспорт продавца. 

По возможности сфотографируйте документ, а затем самостоятельно посмотрите подлинность документа (на сайте миграционной службы).

Серия, номер и прописка в паспорте должны быть идентичными с данными из свидетельства или договора. Бывает, что человек менял паспорт и естественно что-то поменялось в документе. Поэтому не забывайте смотреть на последнюю страницу, там отображаются все предыдущие серии и номера.

А что если договор подписывает представитель продавца по доверенности? Во-первых она должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также узнать, что можно делать доверенному лицу: вправе ли он только подписывать договор или получать денежные средства, быть представителем в МФЦ и регистрирующих органах. Подписание договора доверенным лицом - дополнительные риски.

3. Основание возникновения права 

Это может быть договор купли-продажи/мены/дарения/приватизация, наследство. В зависимости от документа-основания уже можно сделать вывод нужно ли запросить у продавца дополнительные документы для подтверждения, что квартира приобреталась без нарушений в Законодательстве. 

Обратите внимание на частоту перехода права собственности на квартиру. Данную информацию можно запросить в электронном сервисе Россреестра в виде выписки ЕГРН о переходе прав. В случае, если квартира несколько раз меняла владельца в короткие сроки, можно столкнуться с мошеннической схемой этих сделок. 

Основные документы проверили, теперь можно двигаться дальше. Изучение дополнительных бумаг поможет избежать дальнейших денежных и временных затрат. 

Обременения и/или арест

Выбранная квартира может быть не совсем “свободной”. Как это? Иногда объекты могут быть под арестом/ арендой/ в залоге. Перед тем, как подписывать договор, нужно и этот пункт проверить. Для этого прочитайте внимательно выписку из ЕГРП. Она должна быть актуальной!
Где её взять? Заказать в МФЦ или ФРС. Но если не хочется заниматься этим самому, обратитесь к в агентство недвижимости. Там всё это сделают за вас.
Бывает, что достаточно электронной версии выписки. Это проще простого. Сайт Росреестра предлагает такую услугу. 

Необходим ли кадастровый паспорт?

Да. Во-первых, по нему вы сможете проверить, были ли в квартире какие-то перепланировки. А во-вторых, при регистрации квартиры в Росреестре этот документ является обязательным. Поэтому заранее спросите, есть ли он у продавца. Если нет, пусть сделает. Квартира обязательно должна быть на кадастровом учёте, помните об этом.

Также стоит внимательно изучить сам документ, в котором могут быть отметки о несогласованной перепланировкие. Если квартира будет куплена без узаконенной перепланировки, то в будущем могут обязать привести квартиру в прежний вид. А это, как вы понимаете, дополнительные траты. 

Согласие супруга

Вы когда паспорт продавца проверяли, скорей всего заметили штамп о заключении брака. Не нужно игнорировать это. Необходимо, чтобы муж или жена (в зависимости от того, кто продает) предоставили письменное, заверенное у нотариуса согласие, где они выражают своё согласие на определенные действия с квартирой. Если его не будет, можно в будущем попасть в неприятную ситуацию, когда посторонние для вас люди будут требовать возврата «их доли».

Прописанные люди

Для начала напомним, что прописанные люди имеют право проживать в квартире. И скорей всего соседство с незнакомыми людьми вам не по душе. Конечно же, лучше, если все будут выписаны до сделки, заблаговременно. Но есть такая категория граждан, которая по разным причинам временно не прописанные в этой квартире. А именно:

- осужденные;
- те, кто лечится в психоневрологическом диспансере;
- люди, которые на срочной службе;
- дети меньше 18 лет, которые на данный момент живут в воспитательных учреждениях;
- пенсионеры из домов престарелых.

Для своей уверенности попросите у продавца расширенную справку. Её легко и быстро выдают в МФЦ. Сведения о том, кто прописан, а кто нет, отражается в договоре. 

Задолженности по квартире

Выплачивать чужие долги никто не захочет. Включая долги по коммуналке. Пусть продавец возьмет справку из ЖЭК. Актуальной она должна быть в месяц заключения сделки. Помимо стандартных газа, электричества и воды, нужно еще проверить, оплачена ли охрана, домофон и консьерж (при наличии).

Очень важным моментом является наличие задолженности по капитальному ремонту, так как она автоматически переходит на нового правообладателя. В этом случае именно Вам придется оплачивать долги по капитальному ремонту собственными силами и суд здесь не поможет.

Если долги как на ладони, как говорится, вы можете их гасить лично, но обязательно с вычетом этой суммы из начальной цены квартиры. И зафиксируйте это в договоре.

Квартира по наследству

Вы проверяете документы и вдруг видите, что к продавцу квартира попала  по наследству. Сразу вопрос в голове «А вдруг существуют еще наследники?». И это нормально. Проверить это тоже важно. Даже в случае, если срок после вступления в наследство больше трёх лет, суд может встать на сторону других наследников..

Выход простой: вместе с продавцом едете к нотариусу, который выдал непосредственно это свидетельство о праве на наследство, и запрашиваете справку, где прописано: есть ли наследники или нет, был с их стороны отказ. 

Адекватен ли продавец?

В жизни бывает всё. Вроде общались с человеком, и вдруг замечаете, что он странно себя ведёт. «Странно» - понятие разное, каждый для себя определяет критерии самостоятельно. Но если рассматривать с точки зрения общепринятых норм поведения, и вы уверены, что человек изменился как-то, попросите непренуждённо справку из психоневрологического диспансера. В этом нет ничего стыдного. И помните, сделку, заключенную с недееспособными людьми можно признать недействительной. Иногда справка будет не лишней.

Теперь вы знаете, как проверить свою будущую квартиру. Не нужно стесняться или чего-то бояться. Вы делаете ответственный шаг в жизни и лучше предотвратить неприятные ситуации, чем думать об их решении потом. А если у вас нет времени всё проверять самому, поручите это агентству недвижимости. Профессионалы уже знают нюансы и сделают проверку быстрей.

В практике нашей компании были случае, когда доскональная проверка объекта на чистоту “спасала” покупателей от преждевременной покупки. Прочитать об этих случаях Вы можете в нашей статье: "Юридическая экспертиза. Истории "проблемных" объектов".