Продажа доли в квартире: особенности и сложности проведения сделки

Продажа доли в квартире: особенности и сложности проведения сделки

Ликвидность объекта недвижимости определяется удобством его использования. Доли в квартирах – одни из самых проблемных лотов. Продать их сложнее, чем целые объекты, а владельцы теряют в деньгах. Этим пугает Интернет, на практике ситуация – менее пугающая. Мы расскажем, к чему стоит готовиться при выходе на сделку и как решать возникающие проблемы.

Откуда берутся доли

Раздел имущества – явление нередкое. Разводятся супруги, вступают в права наследники. Только не все делится в физическом плане. С деньгами на счете гораздо проще: есть сумма на счету, разделили ее на количество претендентов, разошлись и благополучно друг о друге забыли. С квартирой так не получится.

В редких случаях можно разделить многокомнатный объект с двумя-тремя санузлами на два или три. Обычно этому препятствуют СНиПы и СанПиНы. При разделе жилого помещения на несколько каждое должно иметь:

• площадь, соответствующую региональному минимуму;

• жилую комнату с окном и радиатором отопления;

• кухню с мойкой;

• санузел;

• отдельный дверной проем.

Поэтому физический раздел квартир в большинстве случаев невозможен. Единственный способ закрепить за собственниками это имущество – наделение их идеальными долями. Целый объект принимается за единицу и делится на количество владельцев.

Законодательная база

Глава 16 Гражданского кодекса посвящена общей собственности. Обычно она является долевой (с определением доли каждого, например, по ½ у двоих). 

Исключение – режим собственности супругов: она не долевая, а совместная. Хотя по умолчанию понимается, что у жены и мужа по две равные части.

Хотя все владельцы квартиры в долевой собственности обладают равными правами, реализовывать их они могут только с согласия остальных. Так, нужно получать разрешение всех владельцев на:

• сдачу в аренду;

• проведение капитального ремонта;

• продажу собственной доли.

Последнее не означает, что при несогласии одного из сособственников, имущество не получится продать. Статьей 250 ГК РФ установлено преимущественное право покупки. Необходимо предложить долю остальным участникам долевой собственности до выхода на открытый рынок.

Им отводится месяц на принятие решения. Совладелец может:

• выкупить долю в квартире и тем самым увеличить собственную часть;

• дать письменный отказ от покупки, удостоверенный нотариусом, чтобы не отнимать время сособственника;

• молчать на протяжении месяца, после чего преимущественное право перестает действовать.

Если продавец доли не учет права сособственников, последние имеют право обратиться в суд и перевести на себя права и обязанности покупателя. Отводится им на это три месяца. Хотя без нотариально заверенного письменного отказа или до истечения месяца со дня получения предложения о покупке сделка не будет зарегистрирована.

Финансовые трудности при продаже доли квартиры

На долю найти покупателя сложнее, чем на целую квартиру. Нередко продавцы стремятся избавиться от долей в недвижимости только с целью выйти из соответствующих имущественных отношений с родственниками. А покупатели – чужие люди.

Мало кому нужна квартира, которой нельзя распоряжаться независимо. Привлекательны доли лишь для иногородних или иностранных граждан, которым нужна регистрация по месту жительства, а не сами квадратные метры.

Поскольку спрос низок, приходится снижать цену. Потери могут быть колоссальными. Если бы все сособственники согласились продать квартиру целиком, они бы распределили полученные деньги в соответствии с принадлежащими им долями. Например, трое владельцев объекта за 3 млн рублей получили бы по миллиону. Финансовые потери одних и неосновательное обогащение других исключены.

Но продажа доли обычно осуществляется по цене, значительно более низкой, чем пропорциональная доля. Треть квартиры за 3 млн рублей уже не будет стоить 1 млн рублей, если предлагать ее третьим лицам. Убедиться в этом можно, выставив долю на торги и посмотрев, сколько реальные покупатели готовы за нее отдать.

Если продать часть объекта другому собственнику, реально обойтись без дисконта. Ведь вместе с квадратными метрами он получает дополнительное преимущество. Если владельцев было двое, покупатель получает целый объект без неудобств. Если более двух – его доля наращивается, и он наделяется правом обратиться в суд с иском о принудительном выкупе минотарных долей.

Как проходит сделка по продаже доли в квартире

Провести такую сделку ненамного сложнее, чем продать квартиру целиком или любой другой объект недвижимости. Основное отличие – посещение нотариуса. Мы уже говорили про письменный отказ от покупки, которых необходимо удостоверить.

Подтверждает нотариус и юридическую чистоту самого договора. Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ требует удостоверения сделок с недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

Таким образом, на регистрацию подаются:

• копии паспортов участников сделки;

• правоустанавливающие документы;

• копия уведомления сособственников о планируемой продаже с отметкой о получении (если передавалось лично) или с описью вложения (если отправлялось почтой);

• письменный отказ от покупки сособственников и их супругов (при наличии);

• нотариально заверенный договор купли-продажи;

• квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина уплачивается в полном объеме (2000 рублей, согласно п. 22 ч. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса). Пропорционально долям эта сумма делится только в случае одновременного приобретения объекта в долевую собственность.

Как избежать трудностей с долевой собственностью

В идеале образования долевой собственности избегать. Например, при вступлении в наследство подписать с другими наследниками соглашение, по условиям которого один получает квартиру, а остальные – компенсации в процентах от рыночной стоимости пропорционально долям. Наследникам, проживавшим в квартире наследодателя, стоит заявить о преимущественном праве на ее получение, которое дает им статья 1168 ГК РФ.

Если долевая собственность все-таки образовалась, и часть квартиры продать необходимо, рекомендуется придерживаться таких правил:

1. Направить сособственникам письменные предложения выкупа.

2. При личном вручении предложений взять расписки о получении с указанием даты. Почтой направлять с описью вложения и второй экземпляр сохранять.

3. Если другие владельцы молчат, не начинать сделку до истечения 30 дней со дня получения ими предложения выкупа.

4. Проконтролировать, чтобы отказ от покупки был заверен нотариусом.

5. Посетить нотариуса для удостоверения договора купли-продажи.

Как видите, все проблемы с документами можно решить. С ценовой – сложнее, но и тут есть выход. Не стоит ориентироваться на информацию оценщиков и сразу готовиться к потерям. При определении стоимости они нередко используют понижающие коэффициенты из сборников, не имеющих ничего общего с реальностью. Лучше воспользоваться методом аукционных продаж и выяснить, сколько ваша доля в квартире стоит на самом деле.