Как происходит одобрение заявки на ипотеку

Как происходит одобрение заявки на ипотеку

В январе 2021 банки России выразили протест против инициативы депутатов о раскрытии причин отказов в выдаче кредитов. Они считают эту информацию коммерческой тайной. Ее обнародование может навредить клиентам, размещающим средства в банках, а заемщиков – просто запутать.

Механизм одобрения кредитов, включая ипотечные, действительно малопонятен. Относительную ясность внесло внедрение скоринговых моделей. Однако у каждого банка они свои, поэтому принципы оценки заемщиков остаются загадкой. Мы сосредоточимся на общеизвестных фактах, касающихся одобрения ипотеки.

С чего все началось 

Комитет по финансовым рынкам подготовил законопроект, который обязал бы кредитные организации давать потенциальным заемщикам мотивированный ответ при отказе. Часто клиентов неодобрение заявки ставит в тупик.

Критикуя законопроект, представители банков согласились, что учитывается множество критериев, совершенно не очевидных для заемщиков. И раскрытие их приведет к нарушению коммерческой тайны.

Авторы документа полагают, что сокрытие причин отказа не позволяет клиенту устранить имеющиеся препятствия к получению кредита. Ассоциация банков России эту точку зрения не разделяет. Однако законопроект с рассмотрения на данный момент не снят.

Общеизвестные критерии оценки платежеспособности заемщика

До принятия поправок к законодательству потенциальным заемщикам остается руководствоваться только критериями, которые банки не скрывают. Оценивая возможность выдать ипотеку конкретному гражданину, они точно учитывают:

1. Доходы. Преимущество – за подтвержденными справкой 2-НДФЛ, которые стабильны и неизменны. Периодические доходы, отражаемые в декларации 3-НДФЛ, тоже повышают шансы.

2. Клиентскую историю в данном банке. Если клиент имеет депозиты, регулярно получает переводы на карту, брал потребительские кредиты в прошлом, банк относится к нему лояльнее.

3. Кредитную историю. Она должна быть в принципе (без нее ипотеку не выдают) и положительной (без просрочек и санкций по прошлым займам).

Эти параметры – наиболее важные, и проанализировать их в автоматическом режиме можно за несколько минут. Поэтому одобрение ипотеки или отказ от некоторых банков приходит практически моментально. Андеррайтер лично в их изучении не участвует.

Второстепенные факторы платежеспособности

Кредитные организации, предпочитающие не исключать человеческий фактор, учитывают не только количественные характеристики, но и качественные. Они касаются:

• личности заемщика (возраст, пол, уровень образования);

• семейного положения (брак, наличие детей или других иждивенцев);

• карьеры (частота смены работодателей, стаж на последнем месте работы, престижность занимаемой должности);

• имущественного положения (наличие автомобиля, другой недвижимости на праве собственности, ценных бумаг).

Вопреки распространенным мифам, эти параметры не могут стать решающими. Банк интересует, прежде всего, платежная дисциплина клиента, а не его образ жизни. Поэтому не стоит верить в то, что одинокому индивидуальному предпринимателю ипотеку не получить ни при каких условиях.

Как оценивают кредитоспособность

Существует много моделей оценки – их банки раскрывать и не торопятся. Они считают, что без специальных знаний заемщик все равно не сможет разобраться во всех тонкостях. При этом организации ориентируются на разные результаты анализа:

• приемлемые диапазоны коэффициентов кредитоспособности;

• минимальную вероятность банкротства гражданина;

• положительный предшествующий опыт возврата кредитов;

• обеспеченность заемщика на случай утраты постоянного дохода.

Есть модели, предполагающие прогнозирование платежной дисциплины конкретного заемщика. Для этого в систему вводятся его характеристики, подбирается группа клиентов, наиболее похожих на него, и делается вывод относительно перспектив возврата. Если большая часть участников выборки добросовестно вносила платежи и не допускала просрочек, заявку одобряют. Если же в группе преобладают должники, будет отказ.

Как повысить шансы на получение кредита

В Интернете встречается множество советов «диванных экспертов», не просто бесполезных, но и противоречащий здравому смыслу. По их мнению, если человеку необходимо взять ипотеку, он должен жениться, нарожать детей, купить iPhone и щеголять им перед кредитным менеджером. Непременно нужно бросить мысли о собственном бизнесе и работать исключительно в государственном учреждении (причем всю жизнь в одном). И еще обязательно завести аккаунты в социальных сетях, чтобы не выглядеть подозрительно.

Ничего из вышеперечисленного на одобрение заявки не влияет. Но есть несколько реальных способов повысить шансы на получение кредита:

1. Полностью и без просрочек выплатить потребительский кредит. Желательно, в том же банке, где планируете брать ипотеку.

2. Следить за кредитной историей. Записи о просрочках могут появиться из-за ошибки кредитного менеджера пятилетней давности. Дважды в год отчет можно заказывать бесплатно. На внесение обоснованных изменений уходит около месяца, поэтому тянуть до последнего дня нежелательно.

3. Активно пользоваться дебетовой картой. Банку нужно показать, что без денег вы не остаетесь. Регулярные поступления и траты – лучшее тому подтверждение.

4. Держать вклады. Периодическое пополнение убеждает банк в том, что клиент умеет распоряжаться бюджетом и всегда находит деньги, которые можно отложить. К тому же постоянным клиентам обеспечен более лояльный подход при рассмотрении заявки.

5. Вовремя расплачиваться по долгам. Андеррайтеры могут сделать запрос в ФССП на предмет неисполненных обязательств, на погашение которых по закону может уходить до половины подтвержденных доходов (на алименты – 70%).

Вот всё, что известно о механизме одобрении ипотеки на сегодняшний день. Если упомянутый законопроект одобрят, банки начнут разъяснять отказы. Тогда удастся понять, что конкретно мешает получить кредит. Возможно, вскроются новые факторы, влияющие на шансы заемщика.