Правила продажи недвижимости, купленной в браке

92 6 мин.

Семейная жизнь предполагает приобретение совместной собственности. Недвижимость чаще покупают женатые люди, ведь с двумя заработками это сделать проще, чем с одним. Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов, имеет свои нюансы. О них и расскажут специалисты BuyBuyHouse в этой статье.

 

Что считать общей собственностью супругов

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса, режим совместной собственности распространяется на имущество, нажитое во время брака. Даже если объект недвижимости записан на одного супруга, второй имеет в нем половину по умолчанию.

Но здесь есть исключения. Супруг не имеет права на квартиру, если вы:

  • приобрели право собственности до государственной регистрации брака;

  • получили ее в подарок;

  • унаследовали;

  • приватизировали без участия супруга;

  • приобрели на личные средства и можете это доказать.

Таким образом, для отнесения квартиры к совместной собственности мужа и жены она должна быть куплена на общие средства после регистрации брака и до его расторжения.

 

Как продавать квартиру супругов

Практика «БайБайХаус» показывает, что здесь возможны несколько вариантов, и лучше каждый из них рассмотреть отдельно. Это позволит правильно подготовиться к сделке и не запутаться в необходимых документах.

Ситуация 1. Собственником указан только один супруг

Оформление квартиры на имя одного супруга не умаляет права на нее второго. Для соблюдения этого права при заключении сделки купли-продажи нужно соблюсти требование части 3 статьи 35 СК РФ. 

Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо получить согласие второго супруга (того, чье имя в выписке из ЕГРН не фигурирует). Оно должно быть заверено нотариусом. При этом сам договор купли-продажи подписывает только супруг, указанный в ЕГРН как собственник. 

Скрыть здесь ничего не получится. Среди обязательных документов к сделке фигурируют:

  • паспорт продавца;

  • документ, подтверждающий семейное положение;

  • правоустанавливающий документ на квартиру.

Сотрудник Росреестра сравнит даты заключения брака и приобретения недвижимости. Если выяснится, что продавец изначально купил эту квартиру, будучи женатым, а согласие супруга не приложено, сделка регистрацию не пройдет.

Но даже если недобросовестному продавцу удастся провести Росреестр, семейное законодательство остается на стороне обманутого супруга. Упомянутая статья 35 СК РФ дает ему год на обращение в суд для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. Муж и жена оба указаны как собственники

Это значит, что квартира находится в долевой собственности. В ЕГРН есть сведения, кому какая доля принадлежит. Пропорции могут быть разными: ½ и ½, 1/3 и 2/3, ¼ и ¾ – как решат сами супруги. Подобный режим устанавливается:

  • при покупке квартиры в ипотеку;

  • брачным договором;

  • соглашением о разделе имущества (часть 1 статьи 38 СК РФ позволяет провести его до развода).

В этой ситуации нотариальное согласие не требуется. Оба супруга являются собственниками, поэтому оба выступают стороной договора купли-продажи. Регистрация сделки проводится по общим правилам. Если муж и жена отчуждают всю квартиру целиком, в рамках одной сделки, нотариальное удостоверение последней не предполагается.

 

Ситуация 3. Продажа общей квартиры после развода

Брак – это не навсегда, но нажитая недвижимость остается, и владеть ею совместно после расставания не всегда комфортно. Если квартира была в долевой собственности, то продается она в обычном порядке.

Если же в ЕГРН указан только один бывший супруг, здесь сперва нужно произвести раздел. Статья 38 СК РФ позволяет сделать это как по соглашению (его удостоверяет нотариус), так и в судебном порядке. Совместная собственность будет изменена на долевую, и только тогда можно выходить на продажу.

Нам на bbh.ru часто задают вопрос: не достаточно ли нотариального согласия бывшего мужа (жены), если он (она) на квартиру не претендует. Отвечаем: нет, такой порядок предусмотрен только для женатых продавцов. Разведенные могут заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где будет указано, что квартиру получает полностью один из супругов.

 

Заключение

Резюмируя сказанное, мы приходим к выводу, что семейное положение и режим общей собственности влияют на состав документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи квартиры. Для наглядности приедем их в таблице.