Запрещенные виды перепланировки

Перепланировка помещений – это возможность сделать их удобнее, исправив ошибки застройщика. Затевая такое мероприятие, можно получить как более комфортное жилье, так и проблемы юридического характера. Мы расскажем, как нельзя изменять конфигурацию квартир, насколько сильным ни был бы соблазн.

Что такое перепланировка и зачем она нужна

Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса, это любое изменение геометрии помещения. Если по завершении работ план квартиры отличается от того, что приведен в техпаспорт, значит, перепланировка свершилась.

Перенос инженерных сетей (например, канализации в кладовку) считается переустройством. Государство следит за ним так же, как и за перепланировкой.

Менять конфигурацию квартир люди стремятся по разным причинам:

1. Комнаты, кухня, санузел изначально спроектированы неудачно. Остаются небольшие закутки, которые никак не используются, но были бы полезнее при присоединении к другим помещениям.

2. Планировка устарела. Лет 40 назад комната площадью 7 кв. м и 5-метровая кухня были нормой. Сегодня их актуальнее соединить и сделать столовую.

3. Планировка не соответствует ожиданиям конкретных жильцов. Один спокойно живет в комнате с дверью прямо напротив входной, другой этого не приемлет.

Какие бы изменения ни задумывались, их можно осуществлять только после получения разрешения Госжилинспекции. Это требование пункта 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 – не чья-то прихоть. Согласование перепланировки – это гарантия ее безопасности.

 

Что будет, если перепланировку не согласовать

Рано или поздно о незаконно произведенных изменениях станет известно. Чаще всего информация исходит от соседей-недоброжелателей или сотрудников БТИ, пришедших обновлять технический паспорт.

Если перепланировка или переустройство оцениваются как допустимые, незаконопослушный хозяин будет лишь привлечен к административной ответственности по статье 7.21 (часть 2) КоАП РФ. Он заплатит штраф 2000-2500 рублей и продолжит радоваться созданному комфортному пространству.

Если же перепланировка – запрещенная, одним штрафом правонарушитель не отделается. Госжилинспекция выпишет ему предписание о возвращении жилья в исходное состояние. Если он этого не сделает, государство примет жесткие меры:

• квартиру выставит на торги;

• на вырученные от продажи деньги восстановит старую конфигурацию;

• остаток денег передаст бывшему хозяину.

И правило единственного жилья тут не сработает. Но это наиболее благополучный исход. Некоторые виды запрещенных перепланировок могут привести к катастрофам.

 

Какие виды перепланировки запрещены

В пункте 1.7.2 Постановления №170 приведены лишь общие признаки запрещенной перепланировки. Это действия, которые:

• разрушают несущие конструкции;

• нарушают правила противопожарной безопасности;

• мешают нормальной работе инженерных систем;

• ухудшают вид фасада МКД;

• ухудшают условия жизни соседей.

Они не просто нарушают формальные правила. Их последствия могут привести к повреждению имущества (причем не только хозяина, но и ближайших соседей) или создать угрозу жизни и здоровью людей. Поэтому сначала важно получить разрешение и убедиться, что задуманная перестройка неопасна.

Кроме того, существуют варианты перепланировки, не соответствующие СНиП и СанПиН. Их уполномоченный орган тоже не пропустит.

 

Снос и возведение стен

Самый опасный вид запрещенной перепланировки – снос несущих стен. Из-за того, что в одной квартире пожелали объединить две комнаты, может рухнуть весь дом. Важно понимать, что несущие конструкции – это не просто перегородки между помещениями. В первую очередь это каркас здания, от целостности которого зависит его устойчивость.

Поэтому к запрещенным перепланировкам относятся:

• полный снос несущих стен внутри квартиры;

• соединение двух квартир, разделенных несущей конструкцией;

• создание проема в несущей стене.

Перенос проема в такой конструкции – вопрос спорный. С одной стороны, если он там изначально был предусмотрен, значит, прочности достаточно. С другой – риск создается в процессе ремонтных работ. Поэтому здесь важно правильно провести укрепление проема, и без разрешения ГЖИ этим лучше не заниматься.

Манипуляции с балконом или лоджией

Популярные изменения в этих помещениях чаще всего попадают в категории запрещенных. К ним относятся:

1. Демонтаж межбалконной пожарной лестницы. От этой неэстетичной конструкции, предусмотренной в квартирах с пятого этажа и выше, многие стремятся избавиться. Но это нарушение пп. ж) п. 16 Правил противопожарного режима, утвержденных Постановлением Правительства от 16.09.2020 №147.

2. Заваривание эвакуационных люков. Их стараются закрыть из соображений безопасности, ведь через эти отверстия могут попасть в квартиру посторонние люди из квартиры сверху. Но это запрещено тем же подпунктом ж).

3. Перенос радиатора отопления. Сейчас модно делать на балконах и лоджия лаундж-зоны. Это предполагает их обогрев. Но вынос радиатора в холодное вспомогательное помещение ведет к значительным теплопотерям и, соответственно, увеличению затрат на отопление. К тому же зимой есть риск прорыва батареи из-за промерзания.

Присоединение лоджии к комнате или кухни – вопрос спорный. Законодательные нормы по нему периодически меняются: на смену полному запрету приходят возможности под условиями. Поэтому без участия контролирующего органа такое мероприятие лучше не начинать.

Перенос мокрых зон

Маленькие санузлы – проблема всех советских квартир. Люди стремятся расширить их за счет коридоров, кухонь или жилых помещений. Некоторые и вовсе решаются поставить ванну в комнате.

Пункты 9.22 СП 54.13330.2016 строго запрещает располагать санузел над:

• кухней (включая кухни-ниши);

• кухней-столовой;

• жилой комнатой.

Ограничения не распространяются на квартиры, находящиеся на первых этажах. С какой стороны будет затоплен подвал – непринципиально.

Над кухней санузел можно организовать только на втором этаже двухуровневой квартиры – то есть над собственной площадью, а не над соседской. Вывод прост: ванна и туалет должны располагаться только в ванной и туалете. Расширить их можно за счет коридора и подсобок. 

Разделение жилых помещений

Разделение большой комнаты на две – казалось бы, самый безопасный вариант. Стены не сносятся, коммуникации не переносятся, имуществу соседей ничего не угрожает. Но законодатель так не считает.

СП 54.13330.2016 устанавливает минимально возможные площади:

• 14 кв. м – для комнаты в однокомнатной квартире;

• 16 кв. м – для гостиной;

• 8 кв. м – для спальни на одного человека;

• 10 кв. м – для спальни на двоих;

• 8 кв. м – для кухни;

• 6 кв. м – для кухонной зоны в кухне-гостиной;

• 5 кв. м – для кухни-ниши.

А пункт 9.12 указывает на обязательность естественной инсоляции во всех жилых помещениях и кухнях. То есть комнаты без окна быть не может. Разделить на две можно только то помещение, где изначально было два окна.