Обзор новостей рынка недвижимости за первую половину июля 2021

1. Рост цен на недвижимость в Москве: по мировым меркам – быстрый, по внутренним – не слишком

Недвижимость в Москве дорожает достаточно быстро, если сравнивать с другими мегаполисами мира. Она оказалась на седьмом месте по темпам роста цен, уступив турецким Анкаре, Измиру и Стамбулу, новозеландскому Веллингтону, южнокорейскому Сеулу и канадскому Галифаксу.

Однако в пределах России столица далеко не лидирует по скорости удорожания жилья. По итогам второго квартала выяснилось, что в 30 других городах цены на недвижимость растут значительно быстрее. Первую тройку составили Сочи, Краснодар и Улан-Удэ.  

Подмосковная Балашиха, ранее занимавшая первые места в аналогичных рейтингах, к середине года спустилась на 12 место. Специалисты BuyBuyHouse заметили незначительное замедление роста цен в этом городе, но изменения пока не слишком ощутимы. Аналитики считают, что к концу третьего квартала можно ожидать торможения и относительной стабилизации. В некоторых городах России жилье даже начнет дешеветь.

 

2. Основная часть продаваемого вторичного жилья в Москве сосредоточена в Центре

Структура предложения вторичного жилья в разных районах Москвы неоднородна. На начало третьего квартала всего по городу было выставлено почти 52 тысячи объектов. Однако большая их часть сосредоточена в Пресненском районе, Раменках и Хамовниках. На них приходится 14% всех лотов. Мы в BuyBuyHouse часто отмечаем, что в больших городах предложение формируется неравномерно. Причем наблюдается это не только на первичном, но и на вторичном рынке.

Центральный административный округ в целом лидирует по количеству представленных на продажу объектов. За ним следуют Новомосковский и Юго-Западный АО. Суммарно на них приходится четверть всего столичного предложения.

Самый дорогой квадратный метр – в Хамовниках: в среднем продавцы просят за него 952 тысячи рублей. Пресненский район, хотя тоже расположен в ЦАО, значительно уступает. Квадрат здесь оценивается в среднем в 694 тысячи рублей. Третье место в этом рейтинге принадлежит Тверскому району с 674 тысячами за квадратный метр.

 

3. Чрезмерное завышение цен на вторичное жилье снизит спрос на него

Эксперты ожидают снижения спроса на вторичное жилье в третьем квартале 2021 года. По прогнозам, основная часть сделок в ближайшие три месяца будет заключена с покупателями, внесшими авансы или задатки в мае-июне. По итогам полугодия количество заключенных договоров купли-продажи уменьшится на треть. 

Одна из причин – очередная вспышка коронавируса, из-за которой покупатели избегают просмотров. Отчасти эта проблема решается за счет онлайн-показов, достаточно распространившихся за последний год. Однако усугубляет ситуацию ценообразование. 

Продавцы не просто встраиваются в общую тенденцию: они завышают цены уже абсолютно не оправданно. Чуть больше трети объектов оцениваются собственниками относительно объективно.

На фоне этого принцип работы сервиса «БайБайХаус» оказывается все более привлекательным. Здесь цена формируется покупателями, а продавцы лишь выбирают из предложенных вариантов, учитывая и другие нюансы сделки. Поэтому завышение стоимости исключено.

 

4. Власти принимают меры по сдерживанию роста цен на недвижимость

Рост цен на недвижимость обеспокоил правительство. Ранее премьер-министр М. Мишустин уже обозначил эту проблему и поручил профильным ведомствам разработать меры по сдерживанию цен. Президент В. Путин во время «Прямой линии» тоже уделил внимание дорожающему жилью, связав это явление с динамикой цен на металл.

Для устранения данного фактора планируется ограничить экспорт алюминия и меди путем введения пошлин по ставке 15%. Ожидается, что такая временная мера принесет порядка 150 млрд рублей. Также со следующего года президент поручил остановить вывоз необработанной древесины за границу. Здесь уже ожидаются более жесткие меры: вместо финансовых барьеров будет полный запрет.

Третья проблема, которую предстоит решить властям, – нехватка рабочей силы. Для этого планируется к весне 2022 года упростить порядок привлечения иностранных граждан к работе на стройках. Акцент будет сделан на жителях стран СНГ.

 

5. Ускорение реновации изменит расстановку на рынке

Реновация в Москве может ускориться. Мэр города С. Собянин сообщил, что график выполняется, а при наличии возможности программа выйдет на его опережение. При этом качество возводимого жилья не пострадает. Такое заявление может изменить структуру спроса и предложения в сегменте сносимых хрущевок.

Цены на такие квартиры зависят от этапа программы реновации. Самими дорогими являются попавшие в первую волну. Объекты в домах второй волны дешевле на 6%, третьей – на 14%. Соответственно, изменится график сноса – скорректируются и цены.

Влияют сроки реновации и на предложение. Те, кому ждать еще долго, охотно продают квартиры, ведь спрос на них всегда есть. Покупатели готовы инвестировать в ветхий фон, чтобы в дальнейшем получить объекты в новостройках, которые очевидно дороже. Но чем ближе переселение, тем меньше предложение: дождавшиеся реновации сами стремятся переехать в новые квартиры.