Обзор новостей рынка недвижимости за первую половину сентября 2021

1. Московским покупателям не хватает апартаментов

Спрос на апартаменты в Москве продолжает расти. Хотя сейчас они официально считаются коммерческой недвижимостью, люди активно используют их для постоянного проживания. Чем ближе конец года, когда должен быть закреплен правовой статус апартаментов, тем выше их востребованность. Это, в свою очередь, приводит к сокращению предложения. За последний год его объем уменьшился на половину.

Апартаменты привлекательны низкой по сравнению с квартирами стоимостью. Так, в районе Соколиная Гора, где объем предложения сейчас – максимальный по Москве, за квадратный метр в среднем просят 238 тысяч рублей. Это примерно на треть меньше, чем за «квадрат» жилой площади. При этом по качеству апартаменты ничем не уступают квартирам. 

Мы в BuyBuyHouse считаем, что нынешняя ситуация на рынке вполне объяснима с позиции как покупателей, так и продавцов. Первые хотят успеть приобрести объекты, пока они, официально став жилыми, не подорожали. Вторые, напротив, предпочтут потянуть время, чтобы через несколько месяцев заключить сделку с более высокой ценой.

 

2. ЦБ опять поднял ключевую ставку

10 сентября Центробанк вновь повысил ключевую ставку. В этот раз увеличение было не столь внушительным, как в июле. Тогда регулятор прибавил сразу целый процент, тогда как сейчас ограничился его четвертью. В итоге ключевая ставка составила 6,75%. Ее изменение всегда важно для рынка недвижимости, ведь от этого зависит доступность ипотеки.

Пока банки ставки по кредитам не повышают несмотря на то, что ЦБ уже пятый раз поднимает ключевую ставку. Однако эксперты полагают, что это продлится недолго. Уже в ближайшие месяцы ипотека неизбежно подорожает. В свою очередь, это приведет к снижению спроса, и продавцы будут вынуждены делать скидки.

Однако увеличение ипотечных ставок ожидается не слишком значительным – не более 0,3%. Долгосрочные финансовые инструменты не столь чувствительны к отдельным эпизодам изменения кредитно-денежной политики, как краткосрочные. Однако к декабрю-январю велика вероятность достигнуть уровня 2019 года со ставками по ипотечным кредитам в пределах 9,5-10%.

 

3. Из-за неприятного соседства квартиры дешевеют на 5-15% 

Мы в «БайБайХаус» часто подчеркиваем, что покупатели формируют объективную цену квартиры с учетом большого перечня факторов. Одним из них является вид из окна, включая находящиеся поблизости заведения. По данным последних опросов выяснилось, что неприятное соседство снижает стоимость объекта в глазах покупателя на 5-15%.

Минимальной скидкой можно ограничиться при наличии во дворе сетевого магазина. Это лишь на первый взгляд преимущество: шум от разгружающихся фур, большая проходимость, риск появления насекомых и грызунов – все это отталкивает. Увеселительное заведение требует скидки покрупнее – порядка 8%. Это компенсация за беспокойство в ночное время и присутствие нетрезвого контингента.

Одинаковую скидку – в среднем 10% – просят покупатели, если по соседству находится бизнес-центр или исправительное учреждение. В первом случае клиентов не устраивает обилие машин и незнакомых людей, во втором – пугающие обитатели. Однако ни на башни «Москва Сити», ни на Бутырский замок это не распространяется.

До 15% приходится скидывать владельцам квартир, расположенных рядом с вокзалами и кладбищами. В первом случае в этом виноваты шум, антисанитария и люди без определенного места жительства, во втором – суеверные страхи.

 

4. Вторичный рынок ожидает приток покупателей

Первичная недвижимость в ближайшие месяцы станет значительно дороже вторичной. Застройщики уже сейчас столкнулись с трудностями, увеличивающими стоимость реализации проектов. После повышения ключевой ставки Центрального Банка ситуация лишь усугубится.

Дорогие строительные материалы, дефицит рабочей силы и ожидаемое повышение ипотечных ставок – все это делает первичное жилье менее доступным. С учетом перехода на проектное финансирование сэкономить не получится даже на этапе котлована. Поэтому ожидается приток покупателей на вторичный рынок, где объекты окажутся более выгодными.

При этом возможно и снижение доли частных инвесторов на рынке недвижимости. С одной стороны, большая часть желающих вложить свободные средства уже успела это сделать за последний год. С другой – банковские вклады восстанавливают привлекательность, что отвлечет часть инвесторов от жилья.

 

5. В России недвижимость дорожает быстрее, чем думают за рубежом

Россия заняла 10 место в рейтинге стран мира, где быстрее всего дорожает жилье. За последний год, по данным международных аналитиков Knight Frank, цены на недвижимость здесь выросли на 14,5%. Годом ранее РФ занимала 14 строчку. Для сравнения в Турции (лидер рейтинга) жилье подорожало за год на 29%. Из 55 стран, традиционно упоминаемых в отчете, обратная динамика наблюдается только в Испании и Индии.

Внутри страны тоже отмечают существенное удорожание жилой недвижимости, однако цифры приводятся более внушительные. Так, по городам-миллионникам средняя цена «квадрата» за год выросла на 31%. Если же сравнивать с доковидным 2019 годом, разница и вовсе составляет 43%.

Аналитики BuyBuyHouse считают, что стремительный рост цен вскоре прекратится. Изменение условий льготной ипотеки и повышение ключевой ставки неизбежно охладят спрос.