Когда сделку с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

Сделка купли-продажи недвижимости сопровождается расходами. Среди них – оплата нотариального заверения договора. Однако оно требуется не всегда. Разберемся, когда законодательство требует обращаться к нотариусу для удостоверения сделки, а когда без этого можно обойтись.

Долевая собственность

Несколько лет назад сам факт долевой собственности на недвижимость означал необходимость заверения договора у нотариуса. В нынешней редакции статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ есть исключения.

Федеральным законом от 30.04.2021 №120-ФЗ в нее была введена часть 1.1, в которой перечислены эти исключения:

• объект целиком отчуждается всеми владельцами в рамках одного договора;

• заключается договор с банком на ипотеку в отношении доли;

• доля изымается для государственных или муниципальных нужд;

• проводится сделка с имуществом паевого инвестиционного фонда.
  
  

  Соответственно, если планируется купля-продажа квартиры целиком, неважно, сколько у нее собственников – один или несколько, к нотариусу идти не надо (но при условии, если все владельцы дееспособны). Если хотя бы небольшая доля остается у прежнего хозяина, заверение обязательно.
   

  Сделка с участием законных представителей

  Законом предусмотрены случаи, когда собственник недвижимости не имеет права распоряжаться имуществом самостоятельно. Реализуется это ограничение так:

  • за ребенка младше 14 лет договор подписывают родители (статья 28 ГК РФ);

  • подростку от 14 до 18 лет требуется письменное согласие родителя на продажу квартиры (статья 26 ГК РФ);

  • за совершеннолетнего гражданина, лишенного судом дееспособности, сделку заключает опекун (статья 32 ГК РФ);

  • совершеннолетнему гражданину, чья дееспособность ограничена, необходимо письменное согласие попечителя на отчуждение имущества (статья 33 ГК РФ).

  Если в сделке участвуют перечисленные лица, без посещения нотариуса не обойтись, даже если ребенок или подопечный – единственный владелец квартиры. Соответственно, вышеописанные исключения для сделок с долевой собственностью не действуют. Нотариальное заверение договора купли-продажи обязательно в силу статьи 54 Федерального закона №218-ФЗ.

  
  
  

  Рента

  Рента – сделка, предполагающая переход права собственности за плату, но на иных условиях, чем при купле-продаже. Здесь новый владелец не выплачивает предыдущему всю стоимость сразу, а фактически принимает его на содержание, передавая определенные суммы ежемесячно. Сам объект на время рентных отношений оказывается под обременением. Такая форма предусмотрена главой 33 Гражданского кодекса.

  Статья 584 ГК РФ требует, чтобы договор ренты удостоверил нотариус. Договор передачи недвижимости заключается в простой письменной форме. Его достаточно зарегистрировать в Росреестре.

   

  Имущество супругов

  Когда квартиру продают супруги – нынешние или бывшие, им тоже необходимо посетить нотариуса. В первом случае один из них должен дать согласие на продажу объекта, находящегося в общей совместной собственности. Оно должно быть нотариально заверено в силу части 3 статьи 35 Семейного кодекса.

  Во втором случае, если квартира также принадлежала мужу и жене без определения долей, после развода их необходимо выделить. Если расставшаяся пара готова сделать это в досудебном порядке, нотариус потребуется для удостоверения соглашения о разделе имущества, как требует часть 2 статьи 38 СК РФ. Подробнее о продаже недвижимости супругов мы рассказывали ранее.

   

  Если закон не требует…

  … продавец и покупатель все равно вправе провести сделку купли-продажи квартиры через нотариуса. Такой подход имеет преимущества:

  1. Более тщательная проверка юридической чистоты. Если условия сделки нестандартны, такая помощь не будет лишней.

  2. В стоимость услуг правового характера входит составление договора и запрос выписок из ЕГРН. 

  3. Нотариус сам подает документы в Росреестр в электронном виде. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности получается на треть меньше.

  4. Внесение денег на депозит нотариуса обходится дешевле, чем ячейка или аккредитив (1500 рублей при условии, что он сам удостоверял сделку).

Нельзя сказать, что проведение купли-продажи через нотариуса в любом случае обойдется выгоднее, чем при поддержке агента. Сопоставлять условия нужно при прочих равных параметрах. Однако нотариус не занимается предпродажной подготовкой, поиском покупателей, организацией просмотра. А вычленить из комиссии агента стоимость юридических услуг не всегда возможно.

Таким образом, к нотариусу однозначно необходимо обращаться, если сделка с недвижимостью должна удостоверяться в силу закона. Если же соответствующего требования нет, это имеет смысл при наличии готового покупателя.