Когда сделку с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

137 5 мин.

Сделка купли-продажи недвижимости сопровождается расходами. Среди них – оплата нотариального заверения договора. Однако оно требуется не всегда. Разберемся, когда законодательство требует обращаться к нотариусу для удостоверения сделки, а когда без этого можно обойтись.

 

Долевая собственность

Несколько лет назад сам факт долевой собственности на недвижимость означал необходимость заверения договора у нотариуса. В нынешней редакции статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ есть исключения.

Федеральным законом от 30.04.2021 №120-ФЗ в нее была введена часть 1.1, в которой перечислены эти исключения:

  • объект целиком отчуждается всеми владельцами в рамках одного договора;

  • заключается договор с банком на ипотеку в отношении доли;

  • доля изымается для государственных или муниципальных нужд;

  • проводится сделка с имуществом паевого инвестиционного фонда.

    Соответственно, если планируется купля-продажа квартиры целиком, неважно, сколько у нее собственников – один или несколько, к нотариусу идти не надо (но при условии, если все владельцы дееспособны). Если хотя бы небольшая доля остается у прежнего хозяина, заверение обязательно.
     

    Сделка с участием законных представителей

    Законом предусмотрены случаи, когда собственник недвижимости не имеет права распоряжаться имуществом самостоятельно. Реализуется это ограничение так:

    • за ребенка младше 14 лет договор подписывают родители (статья 28 ГК РФ);

    • подростку от 14 до 18 лет требуется письменное согласие родителя на продажу квартиры (статья 26 ГК РФ);

    • за совершеннолетнего гражданина, лишенного судом дееспособности, сделку заключает опекун (статья 32 ГК РФ);

    • совершеннолетнему гражданину, чья дееспособность ограничена, необходимо письменное согласие попечителя на отчуждение имущества (статья 33 ГК РФ).

    Если в сделке участвуют перечисленные лица, без посещения нотариуса не обойтись, даже если ребенок или подопечный – единственный владелец квартиры. Соответственно, вышеописанные исключения для сделок с долевой собственностью не действуют. Нотариальное заверение договора купли-продажи обязательно в силу статьи 54 Федерального закона №218-ФЗ.